週刊ビル経営から減築について取材を受けました♪


熊本地震から1ヶ月が経ちましたが、
復旧には、まだ時間がかかりそうです。
被災された皆様に、心よりお見舞い申し上げます。
また、被災地の皆様が一日でも早く平常の生活に戻れますよう、
祈念いたします。

さて、先日、当社は週刊ビル経営から、
減築について、取材を受けました。

週刊ビル経営」は、
不動産市況から経営ノウハウまで一挙公開する、
ビル経営者および不動産関係者のための業界専門紙で、
発行部数は63,000部、毎週月曜日に発売されています。

ことの発端は、
週刊ビル経営」の編集部の記者様より、
当社にお電話いただいたのですが、
その際、
「教えて!耐震ラボ」で減築について拝見したので、
お話しを伺いたい、とのこと。

いやぁ、うれしいですね♪
ブログを書いていても、
正直、誰が読んでくれているのかなぁ、
なんて、思っていたのですが、
業界専門誌の記者様に
読んでいただいていたとは!
しかも、取材依頼まで。

もちろん、取材をお引き受けしました。

そして、5月16日(月)に
記事として掲載されました!
■ 週刊ビル経営( 2016 年 5月 16 日号 8面掲載)
<耐震化手法のひとつして減築>アサノ大成基礎エンジニリグ植松 工

取材を受けたのは、
当社の建築ソリューション事業部の
担当部長である植松です。

植松の記事の内容を、以下にご紹介します。

———————————————-

減築は耐震の手法のひとつですが、
民間においてはまだ広まっておりません。

学校などの公共建築においては、
少子化などの影響もあり元の規模では
余剰スペースが出てしまうことから
採用事例が増えています。

しかし民間においては、
耐震全般に言えることですが、
コストに目が行きやすく、
貸室面積の減少につながる減築には
踏み出しにくいのではないかと思います。

ただ、減築は場合によっては
経営的にも効果的な耐震化手法でもあります。

たとえば、これまで事務所ビルとして運営してきたが、
建物の老朽化や稼働率の低下により
利回りが低下してしまった場合です。

このとき、オーナーは建替えや解体を検討しますが、
これも莫大なコストがかかるものです。

そのとき、減築は耐震性能を上げるとともに、
将来的に建替え・解体に向けて
一部を先に取り壊すと考えることができます。

当社では建物の状態とオーナーの意向を
総合して耐震化の手法を提案しておりますが、
近い将来に建替え・解体を考えているオーナーに
減築を提案すると非常に興味を示されます。

ビルが老朽化していくなかで、
オーナーも決断の時が迫られるかと思います。

「あと20年はもたないけれども、
あと10年はもたせたい」と考えているオーナーの方には
減築を含めてご検討いただければと思います。

———————————————-

以上、今回は、
週刊ビル経営」に掲載された、
当社の減築の記事
について、書いてみました。

最後まで読んで頂き、ありがとうございます。

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減築で6階建てのビルを3階建てにしたら、耐震性はどうなる?


こんにちは、Dr.耐震こと
アサノ大成基礎エンジニアリングのヨッシーです。

暖冬だと思っていたら、
急に寒くなりましたね。

全国的に、インフルエンザが
流行し始めているようですので、
みなさんも、お気を付け下さい!

さて、本ブログでは、
これまでも減築について、
取り上げてきました。

事例から見る 減築+耐震+リノベーションが今後の主流!? 

減築により耐震化された駅ビルを見に行く!

減築により耐震化された消防署を見に行く!

これらの記事の中で、
減築は耐震化に有効という
お話しをしましたが、
どれぐらい有効なのかについては、
あまり書いていませんでした。

そこで、今回は、具体的に、
減築で6階建てのビルを3階建てにしたら、
耐震性はどうなるか、について
ご説明してみます。

まず、何故、『減築が耐震化』になるのか、
その基本的な理由を説明しましょう。

減築が耐震化』に有効な理由は、ずばり、
建物が軽くなるから」です。

一般の方の中には、
軽いものほど飛んでしまうのではないか
と思っている方もいらっしゃいますが、
建物に作用する地震の強さは、
その重さに比例して強く働きます。

地震の力に耐えるのは、
建物の柱や壁等になります。
柱や壁の強さが同じであれば、
重い建物ほど、地震が強く働き、
耐震性は低くなります。

もう少し、イメージが分かるように
説明してみましょう。

例えば、ルパン三世のような
足首の細い男性を想像してみて下さい。
ルパン三世の体重がどのくらいか分かりませんが、
この男性の体重を仮に50kgとしましょう。

この男性が、電車に立って乗っています。
今、電車が急ブレーキをかけました。

この男性が、50kgの場合と、
太って100kgになった場合と、
どちらが倒れやすいでしょう?

そうですよね、100kgの方が
倒れそうに思いますよね。
つまり、重い方が、急ブレーキの
力が強くかかり、倒れやすくなるのです。

このように、
建物も、柱や壁が同じであれば、
重い方が倒れやすくなります

減築をすることを考えると、
柱や壁は同じ状態で、
上層階がなくなるのですから、
軽くなる、つまり、耐震性が向上するのです。 

では、具体的な建物で、
減築で耐震性がどうなるか、
見ていきましょう。

ご紹介するのは、
次の建物です。
減築イメージ※写真は、画像加工したイメージです。

RC造6階建ての建物で、
耐震診断の結果、
耐震性を示すIs値は
Is=0.22であり、
基準であるIs=0.6を大きく下回っています。

この建物を、耐震補強で、
Is=0.6を満足させようとした場合、
その補強量は、概算で、以下のようになりました。

鉄骨ブレース 17構面
RC壁増設 12構面
既存壁撤去 13箇所
柱RC巻き 1箇所

補強イメージは、次のとおりです。
補強イメージ1 補強イメージ2

すごい補強量ですよね。
工事費が高くなる上に、
鉄骨ブレースや新設壁により、
使い勝手も、見栄えも悪くなりそうです。

では、この建物を4階建てまで、
減築した上で、耐震補強で
Is=0.6を満足させようとする場合、
その補強量は、どうなるでしょう?

概算の結果、以下のようになりました。

鉄骨ブレース 3構面
既存壁撤去 6箇所

補強イメージは、次のとおりです。
補強イメージ3 補強イメージ4

いかがでしょう?
補強量が大幅に減りましたね。
鉄骨ブレースが減り、壁の新設もなくなりましたので、
使い勝手は、それほど、悪くならないように
思われます。

更に、この建物を3階建てまで、
減築したら、どうなるでしょう?

計算の結果、
Is値は、0.67となり、
補強しなくても、
Is=0.6を満足する結果となりました。
減築イメージ2※ 3階建てまでの減築イメージ(画像加工による)

補強がありませんので、
3階までの部屋は、
従前と同様に使うことができます。

見栄えもスッキリして、
周囲の景観になじんで見えますね。

いかがでしょう?
減築による耐震性の向上について、
ご参考になりましたでしょうか。

減築は、安い工事ではないので、
どんな時でも減築が良いとは
思いませんが、

① 建替えを考えているけど予算がない
② 耐震化したいけど、耐震補強量が多くて実現できない
③ 上層階にテナントが入る予定もなく空室である

などの場合には、
建替えや耐震補強をするよりも、
減築により耐震化を図る選択肢も
あると思います。

また、まだ使えるのに、
壊して建て直すのも、
「もったいない」、という方にもお薦めです。

戸建の減築ができる工務店は、
色々とありますが、
ビル等の減築が検討できる建築設計事務所や
工事会社は多くはありませんので、
相談したいことなどありましたら、
お気軽にお問い合わせください。

最後まで読んで頂き、ありがとうございます。

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マンションの再生 ~マンション2020年問題について~


こんにちは、Dr.耐震こと
アサノ大成基礎エンジニアリングのヨッシーです。

横浜でのマンション基礎工事の不良問題、
北海道でもデータ偽装が見つかり、
まだまだ、騒ぎは拡がりそうですね。

「うちのマンションは大丈夫なのか」
不安に思っている人も多いと思います。
この機会に、自分のマンションの構造を
再確認してみるのも良いかもしれません。

でも、マンションの問題はそれだけではないのです。

このままだと、老朽化したマンションでは、
空き住戸の増加管理組合の機能低下等により、
スラム化を引き起こす、
そんな話が、一部で話題になっています。

マンション再生※写真は本文とは関係ありません。

今、2020年のオリンピックに向け、
様々な建設ラッシュが起こっています。
しかし、2020年以降は、
人口減少と高齢化で、マンションの管理・修繕が
行き届かず、価格が暴落する可能性もあるのです。

この話題が出た発端は、
東京都住宅政策審議会が9月3日に出した
東京におけるマンション施策の新たな展開について(答申)です。 

今回のブログでは、この答申の内容をもとに
感じたこと等を書いてみます。

■都内のマンションの状況
都内のマンションの総戸数は、約168万戸。
このうち、昭和56(1981)年以前の旧耐震基準で
建築されたものが約36万戸(21.4%)で、
都心部や多摩地域に多いようです。

これらの旧耐震のマンションは、
耐震基準を満足していないものと想定されます。
かなりの割合ですね。

■マンションの建替え実績
民間の調査によると、都内で建替えが
実施されたマンションは117件だけ! 

少ないですねぇ。

更に、建替えが実現したマンションは、
建替え時の平均築後年数が約40年で、
そのほとんどが、

1)駅からの距離が近い、

2)敷地が広い

3)容積率に余裕がある

4)還元率(追加負担なしで取得できる床面積の割合)が高い

など、条件に恵まれたものということです。
実際に建替えの検討をしてみると、

・居住者が高齢化しており建替えを希望しない

・積立金がなく費用負担が大きい

・容積率の制限があり、建替えで床面積が減ってしまう

・区市で高度規制があり、高さを上げられない

・区分所有者等の数が多く、合意形成に時間がかかる

・市場性が低く、保留床を売却して事業費を賄う手法が
成立しない

などの理由で、建替えが困難なマンションは多いです。

■今後のマンション再生の方向性
建替えは難しいとはいえ、
このまま放置すれば、
建物の老朽化や居住者の高齢化等が
ますます進行し、再生できず、
今後、管理不全に陥るマンションは
確実に増加していってしまいます。

そうなれば、居住環境はもとより、
防災や防犯、衛生、景観など、
地域の生活環境にも悪影響が懸念されます。

では、どうすれば再生できるのか。

マンションの再生には、
改修、建替え、建物敷地の一括売却など
様々な手法があり、
マンションの状況に応じて最適な再生手法を
選択できるよう、環境整備等を図ることが重要だと思います。

再生するためには、マンションの所有者だけでなく、
行政や専門家の協力体制を作ることが
必要だと考えます。

■行政の役割
マンション再生で期待される
行政の役割とは何でしょうか。
私が、一番、求めたいのは、
まちづくりとの連携』です。

マンション単体での再生では、
できることが限定されてしまいます。
例えば、隣接地と合わせた建替え、改修や、
順番にドミノ倒しのように建替え・移転を
していくような再生手法は、行政の大きな方針のもとに
進めて行くとスムーズなのではないかと思います。

他にも、

1)マンションデータベースの構築

2)容積率の緩和

3)管理組合の活性化

4)メリハリのある再生のための補助金

などの施策が考えられます。

■マンション所有者の心がけ
マンション所有者としては、
どのようなことに心がければ
良いでしょうか。

私は、何と言っても、区分所有者同士の
コミュニケーションを密にして、
日頃から、強い絆を作っておくことだと思います。

そう思ったのは、
10年前の耐震偽装事件で強度不足とされ、
しかも売り主が倒産したため、
管理組合が自力で建替えをしたマンションの話を
知ってからです。

そのマンションでは、大変な状況の中、
最初は、怒りや将来への不安から、
ひどく混乱したそうですが、気を取り直して、
みんなが本音で話し、お互い助け合って、
建替えをやり遂げました。

そして、住民は、ほぼ全員が、建替えたマンション
に戻ってきて、今でも、強い絆で結ばれているそうです。

強い絆ができれば、
マンションは再生できる!
そう強く感じるお話でした。

私もマンション再生のお役にたてるよう、
これからも精進していきたいと思います。

以上、今回は、

マンションの再生

について、書いてみました。

最後まで読んで頂き、ありがとうございます。

マンションの耐震・再生のご相談はコチラ!

それでは~(^_^)/~~

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